השקעה בנדל"ן אמריקאי דרך חברות LLC – היבטי מס והימנעות מתוצאות מס קשות !

היבטי מס וביטוח לאומי בקשר להשקעה בנדל"ן אמריקאי דרך חברות LLC:

ישראלים רבים משקיעים בנדל"ן אמריקאי דרך חברות LLC. תופעה זו גם נפוצה בין ישראלים אשר גרו תקופה מסויימת בארה"ב. מבנה זה מוצע כמעט תמיד על ידי חברות רבות שמתווכות לגבי או מנהלות את הנכסים בארה"ב.  אנו נתקלים חדשות לבקרים במשקיעים כאלה שאינם לוקחים בחשבון את תוצאות המס הקשות בישראל העלולות להיות כרוכות בהשקעה דרך כלי זה ללא תכנון מס כלשהו והתבססות מלאה על יועצי החברה.

אך אין להסתמך באופן עיוור ומלא על יועצי החברה המנהלת של הנכסים בארה"ב או שמשווקת את אותם נכסים. לעיתים המבנה שמוצע על ידי החברה הוא פתרון שנבחר לאור הפשטות שלו והיותו נפוץ – אך אין זה אומר שהוא הפתרון הנכון גם לישראלים. לעיתים קרובות האינטרס של החברה המשווקת/המנהלת שונה מהאינטרס שלך ועל כן חובה היא לבדוק את התאמת המבנה לצרכים שלך ולוודא כי ניתן פתרון מראש לבעיות מס שעלולות להיווצר מהשקעה דרך LLC.

לפי, הדין  האמריקאי השקעה דרך חברת LLC עשויה להיות כרוכה בתוצאות מבורכות כגון אחריות משפטית נפרדת של החברה השונה מאחריותם של בעלי מניותיה (המשקיעים) ותוצאות מס יעילות. אך אותם משקיעים שוכחים לבדוק אם אותו כלי מתאים להם גם בישראל ובעיקר מבחינת שיקולי המס.

מבחינת האחריות המשפטית הנפרדת אכן הדין הישראלי יכבד את העובדה שהחברה האמריקאית ה LLC היא ישות משפטית נפרדת ולפי כלל המשפט הבינלאומי הפרטי יחולו ככלל דיני החברות האמריקאים על אותה חברה.
ברם, לגבי דיני המס בישראל התוצאה עלולה להיות מאד בעייתית ומחייבת פתרון מוקדם ככל האפשר. המשקיע בנדל"ן אמריקאי צריך לשים לב לכמה מהבעיות שיוצרת השקעה כזו שהעיקריות ביניהן הן כלהלן:
(1)    רשות המס הוציאה חוזר בעבר מטעמה לפיו נקבע כי הכלל הוא שחברה LLC תיחשב כחברה לכל דבר ועניין וזאת גם אם היא נחשבת כחברה שקופה לצרכי מס בארה"ב והכנסותיה דווחו בארה"ב כהכנסותיהם של בעלי מניותיה. לקביעה כזו יש מספר השלכות כלהלן.
(2)    אם חברת ה LLC  נחשבת כחברה נפרדת בישראל לכל דבר ועניין אז אותה חברה עלולה להיחשב כחברה ישראלית לצרכי מס באם היא מנוהלת ונשלטת מישראל. המשמעות היא שהחברה עצמה צריכה להגיש דוחות מס ולשלם מס חברות בישראל כנדרש בשיעור של 24% – וזאת סנוף למס שמוטל על חלוקת דיבידנד ממנה. במקרה כזה המס האמריקאי ששולם בעבר בשם בעלי המניות עלול שלא להיות מקוזז כנגד המס הישראלי שחל על החברה!. היינו, יוטל כפל מס.
(3)    לא זו אף זו, אם החברה נחשבת כחברה נפרדת אז ביום שהיא תחלק את רווחיה בעתיד לבעלי המניות יחשבו הרווחים כהכנסת דיבידנד עצמאית בידי בעלי המניות החייבים בשיעור מס של 30%!. המס האמריקאי ששולם בעבר עלול לא להיות מקוזז כנגד המס הישראלי. ושוב פעם חשיפה לכפל מס קשה (ואף יותר מכך)

(4) כמו כן, השקעה דרך LLC עלולה למנוע קיזוז הפסדים מהשקעה כנגד רווחים אחרים שצברת ולהיפך.

(5) כמו כן, יש להביא שיקולי ביטוח לאומי (שעלול להגיע ל 17%) לגבי הרווחים וההכנסות של ה LLC ולגבי רווחים שיחולקו מה LLC – סוגיה שבדרך כלל משקיעים נוטים לשכוח למרות החשיפה.

לכלל הבעיות לעיל קיימים פתרונות מס שניתן לאמץ אך הן מחייבים טיפול ותכנון כבר עם ביצוע ההשקעה ולא מאוחר יותר. על כן, במידה והשקעת בחברת LLC או מתכנן לבצע השקעה כזו הינך מוזמן ליצור קשר מיידי לקביעת פגישה בנדון.

*טארק בשיר – עו"ד ורו"ח, שותף – מומחה למסוי בינלאומי ומסוי הגירה ורילוקיישן.