מכירת דירת מגורים בישראל לאחר ניתוק תושבות - היבטי מס שבח

בשנים האחרונות עשו עשרות אלפי ישראלים רילוקיישן לחו"ל. אצל רבים מהם עולה השאלה מהו המס שבח שחל בעת מכירת הדירה ככל שימכרו אותה והאם המכירה חייבת או פטורה ממס שבח לאחר ההגירה וניתוק תושבות מישראל).

צריך לדעת כי מכירת דירת מגורים בישראל זכאית לעיתים קרובות לשני סוגי הטבות: החישוב הלינארי המוטב והפטור ממס עד תקרה.

עד 2014, מי שמכר דירת מגורים בישראל יכול היה לקבל פטור מלא ממס שבח – פעם בארבע שנים. זה היה פשוט ונוח. ב-2014 הכנסת העבירה את תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין וביטלה את הפטור הזה. במקומו נכנס מנגנון שנקרא "החישוב הלינארי המוטב" – שקבוע בסעיף 48א(ב2) לחוק.

הרעיון פשוט למדי: אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014, השבח נחלק לשתי תקופות. החלק שנצבר עד 1.1.2014 – פטור לגמרי. החלק שנצבר אחרי 1.1.2014 – חייב במס של עד 25%.

מה זה אומר בתכלס? דירה שנקנתה בשנות ה-90 ונמכרת היום – רוב השבח פטור. דירה שנקנתה, נגיד, ב-1990 ונמכרת ב-2026 – בערך 67% מהשבח לא ממוסים בכלל. המס האפקטיבי יוצא נמוך בהרבה ממה שאנשים חושבים.

אך יש לזכור כי בחוק מיסוי מקרקעין יש שני הסדרים נפרדים, ואסור לערבב ביניהם:

ההסדר הראשון – פטור ממס שבח עד תקרה שנקבעה בחוק (כחמשה מיליון ש"ח). פטור ממס שבח זה מופיע בפרק חמישי 1 לחוק, בסעיפים 49א ואילך. כשאתה מקבל פטור – אתה לא משלם שקל על השבח בכפוף לקתרה.  אבל יש תנאי: הפטור תלוי בתושבות. תושב ישראל מקבל אותו. תושב חוץ – רק אם הוכיח שאין לו דירה במדינה שבה הוא גר עכשיו.

ההסדר השני – חישוב לינארי מוטב. סעיף 48א(ב2), מפרק חמישי לחוק. כאן לא מדובר בפטור. מדובר בשיטת חישוב שמפחיתה את המס – אבל לא מאפסת אותו. וכאן הנקודה המכרעת: אין כאן שום תנאי תושבות. החישוב הזה חל על כל יחיד – בין אם הוא תושב ישראל, בין אם הוא עשה רילוקיישן לתאילנד או קפריסין למשל, ובין אם הוא חי כבר עשר שנים בטורונטו עם דירה בבעלותו שם.

מה זה אומר למי שעשה רילוקיישן?

החישוב הלינארי חל עליך – גם אחרי שהעשית הגירה/רילוקיישן וגם לאחר ניתוק התושבות מישראל.

אם ניתקת תושבות, אתה מוגדר תושב חוץ, ויש לך דירת מגורים מזכה בישראל שנרכשה לפני 2014 – אתה זכאי לחישוב הלינארי המוטב. נקודה.

ושוב, כי זה שווה חזרה: לא משנה אם קנית דירה בברלין, באמסטרדם, בלונדון או בכל מקום אחר. הלינארי המוטב חל על הדירה שלך בישראל בלי קשר. למה? כי סעיף 48א(ב2) מתייחס ל"דירת מגורים מזכה" ולא שואל אם אתה תושב ישראל. הוא פשוט קובע איך מחשבים את המס.

אבל – אתה נחשב "מרובה דירות" בכל מקרה

וכאן מגיעה הנקודה הפחות נעימה. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013, בסעיף 3.4, קובעת שתושב חוץ מוגדר כ"מרובה דירות" – גם אם הוא מחזיק דירה אחת בלבד בישראל אם הוא מחזיק בדירת מגורים אחרת במדינת מושבו.

ההיגיון של רשות המסים: מי שעזב את ישראל – כנראה גר איפשהו, ואיפשהו הזה זו דירה. לכן הדירה בישראל נתפסת כדירת השקעה, לא כדירה יחידה. גם אם פעם, לפני שנים, היא הייתה הבית שלך.

המשמעות בפועל: אתה לא יכול לשלב את הלינארי עם פטור דירה יחידה. תושב ישראל שיש לו רק דירה אחת ושוויה עד התקרה – מקבל פטור מלא. אתה, כתושב חוץ, נכנס ישר למסלול הלינארי – ומשלם מס, אמנם מופחת, אבל לא אפס – על הרווח שנצבר אחרי 2014 – אלא אם מוכיחים כי אין דירת במדינת המושב.

מפת המסלולי מס שבח שחלים אחרי ההגירה/רילוקיישן: מה חל ומה לא חל אחרי שעוזבים

חישוב לינארי מוטב (סעיף 48א(ב2)) :

• תושב ישראל: זכאי.
• ישראלי שעשה רילוקיישן (תושב חוץ): זכאי – ללא תנאי, גם אם יש לו דירה בחו"ל.

פטור דירה יחידה (סעיף 49ב(2)) :

• תושב ישראל: זכאי.
• ישראלי שעשה רילוקיישן ואינו תושב ישראל יותר: זכאי רק אם הוכיח שאין לו דירה בחו"ל.

פטור דירת ירושה (סעיף 49ב(5)):

•  תושב ישראל: זכאי.
• ישראלי שעשה רילוקיישן: זכאי רק אם הוכיח העדר דירה בחו"ל (החלטת מיסוי 7701/21).

פריסת שבח (סעיף 48א(ה)) :

תושב ישראל: זכאי.

ישראלי שעשה רילוקיישן: זכאי (למרות שלעיתים רשות המס חולקת על עמדה זו).

מס רכישה – מדרגות דירה יחידה :

• תושב ישראל: זכאי (בדירה יחידה).
• ישראלי שעשה רילוקיישן ואינו תושב ישראלי יותר: לא זכאי – תמיד לפי מדרגות דירה נוספת.

הוכחת היעדר דירה בחו"ל?

נקודה חשובה לפני הכל: הצורך להוכיח שאין לך דירה בחו"ל רלוונטי רק לפטורים – פטור דירה יחידה ופטור דירת ירושה. ללינארי המוטב אין צורך בהוכחה כזו בכלל.

אך, במסלול הרגיל שבסעיף 49א(א) קובע חזקה – תושב חוץ נחשב כמי שיש לו דירה במדינת מושבו, אלא אם הביא אישור מרשויות המס במדינת התושבות שמעיד שאין לו דירה שם.

המסלול החלופי להוכחת היעדר דירה: וכאן זה נהיה מעניין, כי רוב המדינות בעולם לא מנפיקות אישור כזה. בינואר 2017 פרסמה רשות המסים תוספת מס' 2 להוראת ביצוע 5/2013, שמאפשרת הוכחה חלופית. ההוכחה כוללת: הסכם שכירות שמראה שאתה שוכר ולא בעלים, אישור תשלום מסים מוניציפליים כמחזיק ולא כבעלים, דוח הכנסות ללא הכנסה מדמי שכירות של דירה, ותצהיר לפי פקודת הראיות.

לפי הנתונים שהיו בידי רשות המסים נכון לפרסום ההוראה, רק בלגיה ורוסיה הנפיקו אישורים ישירים. לכל מדינה אחרת – משתמשים בנוהל החלופי.

דירת ירושה: החלטת מיסוי 7701/21

הרבה ישראלים שעזבו את הארץ ירשו או עתידים לרשת דירות מההורים. וכאן מחכה הפתעה לא נעימה.

בדצמבר 2021 פרסמה רשות המסים את החלטת מיסוי 7701/21. ההחלטה קבעה שתושב חוץ לא זכאי לפטור ממס שבח על דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5), אלא אם הוכיח שאין לו דירה במדינת התושבות.

עד אז – ובמשך שנים – משרדי מיסוי מקרקעין ברחבי הארץ נהגו לאשר את הפטור ליורשים שהם תושבי חוץ בלי לדרוש את זה. ההחלטה שינתה את המצב בבת אחת, ואף ציינה מפורשות שהיא "מחליפה ומבטלת כל הוראה, החלטה או פרשנות שניתנו בסוגייה זו".

אז מה עושים?

אם ירשת דירה ואתה שוכר בחו"ל – כדאי מאוד להכין את האישורים והתצהירים מבעוד מועד. אם יש לך דירה בבעלות בחו"ל – הפטור לא יחול, אבל הלינארי כן. וזה עדיין חוסך הרבה כסף. ויש גם חלופה שלישית: הסדר חלוקה בין היורשים שמייחד את הדירה ליורש שהוא תושב ישראל, ומפצה את היורש שגר בחו"ל בנכסים אחרים מהעיזבון. זה דורש תכנון מוקדם – ועדיף שיחה עם ההורים עוד לפני שצריך את זה.

עדכון 2026: ביטול הלינארי – לא קרה

נקודה שחשוב לדעת, בעיקר למי שמהסס: בינואר 2024 פורסם תזכיר חוק שהציע לבטל בהדרגה את החישוב הלינארי המוטב החל מ-2026. הצעה דומה אף נכללה בחוק ההסדרים 2024-2025, אבל בסוף הוסרה ממנו. נכון להיום, אפריל 2026, הלינארי בתוקף מלא.

עם זאת – הנושא לא ירד מהפרק. יש סיכוי סביר שהוא יחזור בחוקי הסדרים עתידיים. ולכן, למי ששוקל מכירה – לא כדאי לדחות את ההחלטה בלי סוף.

הערה: האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי פרטני ואינו מחליף התייעצות עם מומחה. כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לנסיבותיו. לייעוץ – פנו למשרדנו.