אמנת המס בין ישראל ליוון והשפעתה על ההכנסות והרווחים מנדל"ן בידי תושבי ישראל אשר משקיעים בנדל"ן יווני

ישראלים רבים השקיעו בשנים האחרונות ביוון, בדירות מגורים, דירות נופש ונכסי נדל"ן אחרים. חברות ישראליות משלמות מס ביוון בשיעור המס חברות היווני הרגיל העומד על 28% על כלל רווחי ההון שמפיקות ממכירת נכסי נדל"ן ביוון ועל הכנסותיהן מהשכרת נכסיהן ביוון (אך יוזכר כי בספטמבר 2019 הכריס ראש הממשלה על כוונתו להוריד מס זה ל 24%). מאחר והמס חברות בישראל עומד על 23% שהינו נמוך יותר מהמס חברות היווני אז אין תוספת מס כלשהי בישראל.

אך לגבי יחידים אשר משקיעים בנדל"ן ביוון יש השלכות רבות לאמנת המס בין ישראל ליוון שהינה ייחודית והוראותיה חריגות בנוף אמנות המס של מדינת ישראל. ונסביר:

המס שחל על יחידים בישראל וביוון עומד על השיעורים כלהלן:

1.     רווחי הון :

ביוון חל שיעור מס של 15% על רווחי הון ממכירת נכסי נדל"ן, לרבות דירות מגורים. יחד עם זאת, במקרים מסויימים חל פטור ממס רווחי הון ביוון ממכירת דירות מגורים ( פטור זה מוגבל לשתי דירות ומוגבל בזמן מאחר ותחולת המס רווחי הון העומד על 1% נדחתה בעבר וככל שלא תהיה דחיה נוספת יחול שיעור מס של 15%).

לעומת זאת, על פי הדין הפנימי הישראלי תושב ישראלי חייב במס בשיעור של 25% על רווחי הון ממכירת נכסי נדל"ן בחו"ל כשממס זה יש לקזז את המס הזר ששולם במדינה בה נמצא הנכס. היינו, כעקרון תושב ישראלי היה אמור להוסיף למדינת ישראל מס של 10% בכדי להשלים את המס ל 25%!. זהו המצב השכיח שחל במרבית אמנות המס של ישראל. אך אמנת המס בין ישראל ליוון קובעת הוראה ייחודית  כפי שנסביר להלן.

2.     הכנסות מהשכרת נכסי נדל"ן ביוון:

ביוון חל על מס בשיעורים של 15%-45% על הכנסות מהשכרת נכס נדל"ן. בישראל לעומת זאת חל מס שמגיע עד 53% על הכנסות משכירות בחו"ל (בשים לב כי יחיד רשאי לבחור במסלול מקוצר שמאפשר לו לשלם מס של 15% על הכנסותיו ברוטו ללא כל ניכוי למעט פחת וללא קיזוז של המס הזר).

היינו, כעקרון תושב ישראלי היה אמור להוסיף למדינת ישראל מס נוסף בכדי להשלים את המס למס הישראלי. אך כאמור אמנת המס עם יוון קובעת הוראה ייחודית  כפי שנסביר להלן.

ומה קובעת אמנת המס עם יוון?

אמנת המס עם יוון קובעת הוראות מיוחדות וחריגות.

לגבי רווחי ההון קובע סעיף 13 לאמנה כי רווח הון ממכירת נכס מקרקעין בידי תושב ישראלי ימוסה רק ביוון. הינו, מעבר למס היווני לא ישולם כל מס ישראלי. המס היווני (15% או פטור-לפי העניין-ראה לעיל) הוא המס הסופי.

אך חשוב מאד להדגיש כי הפטור ממס אין משמעותו היעדר דיווח על רווחי הון מיוון בדוח השנתי של היחיד (דוח 1301). על הרווח יש לדווח בדוח 1301 השנתי בכל מקרה אך המס יהיה אפס.

לגבי הכנסות מהשכרת נכסי נדל"ן ביוון :

לגבי הכנסת מהשכרת נדל"ן התמונה היא יותר מורכבת. סעיף 6 לאמנת המס בין ישראל ליוון בנוסחה העברי קובע בפועל כי הרווח ימוסה גם בישראל וגם ביוון. לעומת זאת הנוסח האנגלי של סעיף 6 לאמנה קובע כי גם ההכנסות מהשכרת נכסי נדל"ן ביוון ימוסו רק ביוון (המילה ONLY נעדרת מהנוסח העברי).

אז איזה נוסח גובר? הנוסח העברי אשר מעניק לישראל זכות מסוי או הנוסח האנגלי אשר מעניק זכות המסוי רק ליוון?

לדעתנו לאור העקרון כי במקרה של סתירה בין הנוסחים יגבר הנוסח האנגלי אז גם הכנסות רגילות משכירות יהיו חייבות במס רק ביוון ולא בישראל -אך יש לנקוט במשנה זהירות בתכנון המס לאור מצב זה.

אך חשוב מאד להדגיש שוב כי הפטור ממס אין משמעותו היעדר דיווח ההכנסות מיוון. על ההכנסות יש לדווח בדוח המס השנתי (דוח 1301) בכל מקרה אך המס יהיה אפס.

טארק בשיר- עורך דין ורואה חשבון, שותף – מומחה למסוי בינלאומי, הגירה ורילוקיישן